Scheidung mit Immobilie

• Sind Sie gemeinsam als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, können Sie die Immobilie nur im gegenseitigen Einvernehmen verwerten. Wir helfen Ihnen gerne, das bestmögliche Ergebnis zu verhandeln.
• Sind Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, profitieren Sie über den Zugewinnausgleich vom Wertzuwachs der Immobilie.
• Ein Leerstand oder gar eine verlustige Teilungsversteigerung sollten vermieden werden – es wäre schade um Ihr Stück Heimat.

Unabhängig davon, ob Sie im Grundbuch als Eigentümer/in eingetragen sind oder nicht: Ihre Immobilie bleibt zumindest im Zeitraum Ihrer Trennung Ihre eheliche Wohnung. Dies bedeutet zunächst, dass jeder Ehegatte Anspruch darauf hat, die Wohnung zu nutzen. Keiner kann verlangen, dass der andere auszieht. In der Praxis wird es meist jedoch so sein, dass ein Partner die Wohnung verlässt. Er hat dann aber keinen Anspruch darauf, dass auch der verbleibende Partner dies tut, nur um die Wohnung sofort verkaufen oder anderweitig vermieten zu können.

Sind Sie aufgrund Ihrer Lebensumstände (z.B. Betreuung Ihres Kindes) in besonderem Maße auf diese Wohnung angewiesen, können wir für Sie beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen die Wohnung vorläufig zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird und der Partner ausziehen muss.

Sind Sie gemeinsam mit Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin Eigentümer der Immobilie, sind Sie jeweils beide im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. Als Miteigentümer kann keiner ohne den anderen über die Immobilie verfügen. Sie sind aufeinander angewiesen. Sie können die Immobilie also nur gemeinsam verkaufen oder im Fall der Vermietung nur gemeinsam einen Mietvertrag abschließen. Möchten Sie die Immobilie belasten, muss der Partner zustimmen, zumal keine Bank bereit sein wird, lediglich einen Miteigentumsanteil als Sicherheit für einen Kredit zu akzeptieren.

Welche Nutzungsoptionen kommen bei Miteigentum in Betracht?

Vielleicht ist die Immobilie Ihr Elternhaus oder Sie haben viel in das Haus investiert, sodass Sie auf die Immobilie nicht verzichten möchten. Sie könnten dann den Miteigentumsanteil des Partners übernehmen. Voraussetzung wäre, dass Sie über die notwendige Liquidität verfügen oder über Ihre gute Bonität den Erwerb finanzieren können. Eine Option könnte auch eine Vereinbarung mit dem Ehegatte darstellen, den Erwerb in Teilbeträgen zu bezahlen. Diese Option könnte Teil und Verhandlungsmasse einer Scheidungsfolgenvereinbarung sein, die wir gerne für Sie mit dem Partner verhandeln.

Sind Sie an einem klaren Schnitt interessiert, dürfte der Verkauf auf dem freien Markt im gegenseitigen Einvernehmen die beste Lösung darstellen. Aus dem Verkaufserlös führen Sie das eventuell über die Immobilie gesicherte Bankdarlehen zurück oder teilen den Erlös untereinander auf. Um den bestmöglichen Verkaufserlös zu erreichen, kann es sich empfehlen, einen kompetenten Immobilienmakler einzubeziehen. Makler vor Ort wissen, welche Objekte aktuell nachgefragt werden und verfügen oft über Kunden, die eine bestimmte Immobilie und vielleicht gerade Ihre Immobilie suchen. Vor allem kennen Makler die örtlichen Verkehrswerte. Sie vermeiden, dass Sie den Kaufpreis zu niedrig ansetzen und Geld verschenken. Genauso wichtig ist es, den Kaufpreis nicht zu hoch anzusetzen und potentielle Interessenten zu verschrecken.

Nicht immer entspricht der Verkauf einer Immobilie wirtschaftlicher Vernunft. Vielleicht ist es besser, Immobilie im Besitz zu halten und zu vermieten. Die Mieteinnahmen könnten eine Altersvorsorge darstellen. Voraussetzung ist, dass die Kommunikation mit Ihrem Partner so gut ist, dass Sie die Immobilie gemeinsam verwalten können.

Auch wenn Sie mit Ihrem Ehepartner im Streit liegen, sollten Sie nicht der Trotzreaktion erliegen, die Wohnung einfach leer stehen zu lassen. Berücksichtigen Sie, dass Häuser der Unterhaltung bedürfen und insbesondere in den kalten Wintermonaten geheizt werden sollten. Auch das Risiko von Vandalismus ist nicht zu unterschätzen. Leerstand bedeutet fast immer Wertverlust.

Ist jedwede Einigung ausgeschlossen, könnten Sie beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen. Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Derjenige, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Teilungsversteigerungen haben jedoch den Nachteil, dass Sie einen Erlös erzielen, der meist erheblich unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie liegt. Sie müssen also damit rechnen, dass Ihre Immobilie im ungünstigsten Fall regelrecht verschleudert wird und der Erlös nicht ausreicht, um das Darlehen abzulösen, das Sie zur Finanzierung der Immobilie bei der Bank aufgenommen haben.

Stehen Sie nicht als Eigentümer/in im Grundbuch, ist der Partner alleiniger Eigentümer. Sie haben keinen Anspruch darauf, an der Verwertung der Immobilie beteiligt zu werden. Das Alleineigentum kann sich aber auswirken, wenn Sie einen Zugewinnausgleich geltend machen. Hat die Immobilie während Ihrer Ehe einen Wertzuwachs erfahren, wären Sie am Wertzuwachs zu beteiligen. Um den Wertzuwachs festzustellen, müsste im Streitfall wahrscheinlich ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Um den Verkehrswert gutachterlich festzustellen, können wir Sie gerne an einen unserer kompetenten Kooperationspartner vermitteln.

Sind Sie nicht als Eigentümer/in im Grundbuch eingetragen, haben aber einen finanziellen Beitrag zum Erwerb, Bau oder Unterhaltung der Immobilie geleistet, müssen Sie mit Ihrem Ehegatten einen Weg finden, um bei der Scheidung abgefunden zu werden. Sofern Sie nicht ausdrücklich vereinbart haben, dass Sie für Ihre Beiträge im Fall einer Scheidung irgendwie entschädigt werden, müssen Sie davon ausgehen, dass Ihre Beiträge als Schenkung eingeordnet werden. Da der Ehegatte aber dadurch einen Zugewinn erreicht hat, können Sie im Wege des Zugewinnausgleichs dennoch am Vermögenszuwachs der Immobilie beteiligt werden.

Haben Sie sich zu einer Scheidung entschlossen, Ihrem Partner/Ihrer Partnerin jedoch noch nichts davon gesagt, da Sie zunächst einmal aus familienrechtlicher Perspektive Bedarf an einer Beratung zu Ihrer Immobilie haben, kommen Sie auf uns zu. Sie können sich erst einmal über das Kontaktformular an uns wenden und dort, falls Sie zum Beispiel im Ausland sind, auch den Wunsch nach einer Videokonferenz hinterlegen. Wir führen seit 15 Jahren erfolgreich Scheidungen durch, mehr als ein Drittel davon mit Immobilienbezug, und wissen, wovon wir reden. Gerne geben wir unsere Expertise auch an Sie weiter!